德国房地产市场需求近年来增长很快，尤其是大城市市区的房产，价格猛涨，一房难求。而德国法院通过强制拍卖手续（Zwangsversteigerung）所公布的房源，往往低于市场价格的30%，近来再次开始受到购房者的关注。但是，强制拍卖的法律风险也不可忽视，下面我们简单介绍关于德国房地产拍卖的一些法律手续和注意事项。

首先，进入强制拍卖程序的私人房源，主要有两大类，一类是房主之间因离婚或遗产分割不能协商解决而主动申请拍卖的，另外一类是房主无力支付债款而被动拍卖的。这两种情况，法院都会委托第三方机构出具房产市场价值的评估报告，将有关信息在司法网站公布，择定日期拍卖。

原则上只要年满18周岁，具备德国《民法典》规定的民事行为能力的人，都可以参加拍卖，没有其他身份和国籍的限制；如果本人不亲自到场参加拍卖程序的，委托授权书需经德国公证处的正式公证；如果是以公司名义参与拍卖程序的，还需提供公司注册文件的有效公证文件，公证日期需在四周之内。

参加拍卖的前提条件，是需要把10%房产估值的款项，在拍卖日期之前作为押金汇到法院指定的账户；没有及时足额缴纳押金的，没有资格参加拍卖程序。在拍卖日期之前，可以在法院现场申请查阅关于该拍卖项目的详细档案。拍卖日期可能会在短期内出于各种原因临时取消（Terminaufhebung），我们建议在拍卖日期之前，最好再次向法院确认。

拍卖当天，竞拍者需现场提供身份证明文件验证身份。强制拍卖的叫价程序至少应当持续半个小时，首次最低出价不得低于估价的50%。如果连续三次叫价，没有其他更高出价的，主持拍卖的司法工作人员会宣布拍板成交（Zuschlag），最后一次出价者视为签订了房屋买卖合同。如果该房地产是首次拍卖的，在成交价格低于评估价格70%的情况下，强制拍卖的申请人可以要求撤销交易，法院则会安排第二次拍卖。在第二次拍卖时，竞价者的报价将不再受50%或者70%房屋评估价格的限制。

购买人在原则上不享有一般买卖合同的法定撤回权（Rücktrittsrecht），并应在6-8周内缴纳全额的房款，否则将按4%的年息计算利息。因此，我们建议在拍卖之前，就准备好相应的购房款或银行贷款。除了房款本身，竞拍成功者还需缴纳的费用，包括强制拍卖程序的法院费用，一般为价款的1%左右，通过公证处将新房主登入房地产登记簿（Grundbuch）的公证费用，此外还有房地产购置税（Grunderwerbsteuer），详情请参考我们的网站文章《德国房地产购置税》。

新房主能否有权要求住户搬出，需要视住户身份情况而定。如果房子由原房主自住的，新房主有权要求限期搬出，如果原房主拒绝，可以申请法院强制执行；如果房子在强制拍卖之前出租的，根据德国法律的买卖不破租赁原则，新房主需继续履行原租赁合同，只有在一些特殊情况下，才可要求承租人搬出。

强制拍卖与普通购买房地产最大的区别，是强制拍卖的房产没有瑕疵担保。买方如果在购房后，发现房屋存在质量问题，无权向原房主或其债权人要求承担赔偿责任。但是在实践中，被强制拍卖的房产，原房主或租户一般不会配合看房，竞拍人也无权要求强迫看房。在这种情况下，竞拍人只能依靠拍卖公报中的房产价值评估文件和法院阅档来判断房屋的状况，所以存在一定的风险，例如，原房主可能积欠高额的物业费（Hausgeld），新房主有义务补缴，详情请参见我们网站文章《德国物业费介绍》，或原房主出于报复心态，对房屋设施故意破坏，等等。