德国的房地产登记簿（Grundbuch）是记载房地产民法权利关系的重要官方文件，是房地产交易和调查当事人财产状况的主要依据。房地产登记簿通常由房地产所在地的基层法院负责管理，具有公示效力，对公众开放，只要能证明与相关的房地产有直接利益关系，便有权申请查阅该房地产的登记簿。

德国的房地产登记簿分为清单和三个分簿。清单（Bestandsverzeichnis）主要记载房地产的位置、类型和面积等。

第一分簿（Abteilung I）记载所有权人的信息和房地产的取得方式，例如出让取得（Auflassung），继受取得（Erbfolge）或强制拍卖取得（Zwangsversteierung）。

第二分簿（Abteilung II）记载的是房地产的使用负担（Lasten und Beschränkungen），例如第三人的居住权（Wohnrechte），通行权（Geh- und Fahrrechte），禁止建筑权（Bebauungsverbote）和管路通过权（Leitungsführungsrechte）。因为此类负担的取消需要征求受益人的同意，所以在购买和评估房地产价值时需要特别留意。

第三分簿（Abteilung III）记载的是房地产的抵押权负担（Grundpfandrechte），主要有按揭抵押（Hyphotheken）和房地产抵押（Grundschuld）两种形式。两种抵押形式的区别在于，按揭抵押的设定需要以特定的债务为前提，此类债务通常是房主与银行签订的按揭贷款合同，如果贷款合同变更或终止，按揭抵押权也会相应地发生变化；而房地产抵押是不以特定的债务存在为前提的，也就是说房地产所有人不必签订任何贷款合同，就可以在房地产上为自己设定一项或多项房地产抵押，日后再将抵押权转让给银行或其他债权人，用于申请贷款。抵押权负担是以登记日期的先后为清偿顺序的，先登记的抵押权利人可以优先获得清偿，如果房地产上设定的抵押权总价值超出了房地产的市价，从资产评估的意义上来看该房地产也就没有任何价值了。银行通常只会接受第一顺位的房地产抵押，从目前的趋势看，银行更倾向于要求房主设定房地产抵押，因为按揭抵押对银行而言限制较多，所以在房地产抵押贷款中的使用频率在逐渐减少。房地产登记簿上记载的抵押权利属于物权范畴，房地产所有人还有可能在房地产上设立其他的债权负担，因为债务只能发生特定当事人之间，没有公示效力，所以在房地产登记簿中不会体现出来，在调查房地产权利关系时还需特别留意。

除了房地产登记簿以外，在德国还有其他有关房地产的登记文件，例如，一处房地产由多个所有人共同所有的，则有登记房地产共有关系的房地产区分所有权登记簿（Wohnungsgrundbuch）；土地使用权和房产所有权分离的，则有记载土地使用权关系的土地使用权登记簿（Erbbaugrundbuch）；建筑负担登记（Baulastenverzeichnis）记载的是对房地产建筑的公法限制，例如根据市政规划建筑物必须与房地产的边界保持特定的距离，建筑物限于特定用途，或建筑物需与周围景观协调一致，等等；地籍登记簿（Liegenschaftskataster）是土地测量部门用于记载房地产界线、权属、等级、开发规划等信息的文件，同样具有公示效力，如果房地产登记簿中记载的界线不够清楚，可以通过查阅地籍登记进一步明确。

我们提醒中资企业在德国买卖房地产或调查交易对象的资产状况时，应该详细查阅与房地产有关的各种登记文件，明确房地产的权属关系，避免法律风险。