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德国分所

分类:德国房地产法

德国私人房地产强制拍卖介绍

德国房地产市场需求近年来增长很快,尤其是大城市市区的房产,价格猛涨,一房难求。而德国法院通过强制拍卖手续(Zwangsversteigerung)所公布的房源,往往低于市场价格的30%,近来再次开始受到购房者的关注。但是,强制拍卖的法律风险也不可忽视,下面我们简单介绍关于德国房地产拍卖的一些法律手续和注意事项。

首先,进入强制拍卖程序的私人房源,主要有两大类,一类是房主之间因离婚或遗产分割不能协商解决而主动申请拍卖的,另外一类是房主无力支付债款而被动拍卖的。这两种情况,法院都会委托第三方机构出具房产市场价值的评估报告,将有关信息在司法网站公布,择定日期拍卖。

原则上只要年满18周岁,具备德国《民法典》规定的民事行为能力的人,都可以参加拍卖,没有其他身份和国籍的限制;如果本人不亲自到场参加拍卖程序的,委托授权书需经德国公证处的正式公证;如果是以公司名义参与拍卖程序的,还需提供公司注册文件的有效公证文件,公证日期需在四周之内。

参加拍卖的前提条件,是需要把10%房产估值的款项,在拍卖日期之前作为押金汇到法院指定的账户;没有及时足额缴纳押金的,没有资格参加拍卖程序。在拍卖日期之前,可以在法院现场申请查阅关于该拍卖项目的详细档案。拍卖日期可能会在短期内出于各种原因临时取消(Terminaufhebung),我们建议在拍卖日期之前,最好再次向法院确认。

拍卖当天,竞拍者需现场提供身份证明文件验证身份。强制拍卖的叫价程序至少应当持续半个小时,首次最低出价不得低于估价的50%。如果连续三次叫价,没有其他更高出价的,主持拍卖的司法工作人员会宣布拍板成交(Zuschlag),最后一次出价者视为签订了房屋买卖合同。如果该房地产是首次拍卖的,在成交价格低于评估价格70%的情况下,强制拍卖的申请人可以要求撤销交易,法院则会安排第二次拍卖。在第二次拍卖时,竞价者的报价将不再受50%或者70%房屋评估价格的限制。

购买人在原则上不享有一般买卖合同的法定撤回权(Rücktrittsrecht),并应在6-8周内缴纳全额的房款,否则将按4%的年息计算利息。因此,我们建议在拍卖之前,就准备好相应的购房款或银行贷款。除了房款本身,竞拍成功者还需缴纳的费用,包括强制拍卖程序的法院费用,一般为价款的1%左右,通过公证处将新房主登入房地产登记簿(Grundbuch)的公证费用,此外还有房地产购置税(Grunderwerbsteuer),详情请参考我们的网站文章《德国房地产购置税》

新房主能否有权要求住户搬出,需要视住户身份情况而定。如果房子由原房主自住的,新房主有权要求限期搬出,如果原房主拒绝,可以申请法院强制执行;如果房子在强制拍卖之前出租的,根据德国法律的买卖不破租赁原则,新房主需继续履行原租赁合同,只有在一些特殊情况下,才可要求承租人搬出。

强制拍卖与普通购买房地产最大的区别,是强制拍卖的房产没有瑕疵担保。买方如果在购房后,发现房屋存在质量问题,无权向原房主或其债权人要求承担赔偿责任。但是在实践中,被强制拍卖的房产,原房主或租户一般不会配合看房,竞拍人也无权要求强迫看房。在这种情况下,竞拍人只能依靠拍卖公报中的房产价值评估文件和法院阅档来判断房屋的状况,所以存在一定的风险,例如,原房主可能积欠高额的物业费(Hausgeld),新房主有义务补缴,详情请参见我们网站文章《德国物业费介绍》,或原房主出于报复心态,对房屋设施故意破坏,等等。

德国建筑审批法律规定介绍

在德国无论是建筑的新建还是改建,均需准备建筑方案(BVH Bauvorhaben)。建筑方案的法律依据主要是各联邦州制订的建筑法规(LBO)和相关的单行法规,例如建筑申请文件法(BauVorlV)、车库及停车位法(GStV)、建筑技术检测法(BauPrüfV),等等,以及建筑监督主管部门所指定的各种建筑技术标准(DIN-Normen)。

建筑方案的内容,主要涉及建筑间距、承重及支撑部位的设置、楼梯、逃生通道及门窗的设置、房间的设置、对购物中心、厂房等特别用途建筑的技术要求等方面的内容。通常需要提交的材料有:从国土登记簿中(Kataster)获取的建筑位置图(Lageplan)、建筑设计草图(Bauzeichnungen)、建筑方案的文字描述、商业建筑的未来运营方案、地基稳固性证明(Standsicherheitsnachweis)、隔热、隔音、防火的技术证明、土地排污证明、建筑规划中的建筑面积、层数、容积率等关键参数,等等。

根据联邦建筑法典,原则上只要建筑方案符合既有的用地规划(FNP)和建筑规划(BBP),建筑规划已经完备(qualifizierter Bebauungsplan),且建筑方案不违反公众和私人权利的,当事人即有权委托专业人士制定建筑方案,申请建筑审批(Baugenehmigung)。如果建筑计划用地上还未制定出相应的建筑规划,即规划外用地的情况,在满足下列条件的前提下,也可制定建筑方案,申请建筑审批:

(一)建筑方案的制定需经公众参与和主管部门参与;

(二)建筑方案预计不会与即将制订的建筑规划发生抵触;

(三)申请人及其可能的法律继任者对建筑方案符合规划需做出书面保证;

(四)所涉地块的道路开发有所保障。

对建筑方案的审批,德国建筑法采取了核准制与备案制相结合的行政审批制度。具体程序流程由各联邦州制订自行的建筑程序法(BauVerfVO)规定。根据建筑对象复杂程度不同,基本上可以将建筑审批程序分为四类:

(一)无需备案和审批(verfahrensfrei):通常是针对依附于现有建筑物的小型附属建筑,建筑对象的面积通常小于10-30平米,例如车库、卫生间等设施,虽然此类建筑既不必备案也无需审批,还是需要遵守其他相关的建筑法律规定;

(二)无需审批但需备案(genehmigungsfrei):如果建筑对象所在地已经制订有建筑规划,或即将制订规划,且建筑方案符合规划的,业主只需将有关文件提交给建筑审批主管部门,如主管部门在法定期限内未表示拒绝,即可开工实施建筑方案;

(三)建筑审批简化程序(vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren):通常是针对小型住宅及其附属建筑,申请人需按正式程序的要求提交申请文件,但是建筑主管部门对申请的审查范围有所简化;

(四)正式的建筑审批程序(umfassendes Baugenehmigungsverfahren):除上述三类程序涉及的建筑类型以外,均需经正式程序审批,特别是高层建筑,特种建筑,建筑主管部门会对建筑方案做全面的审查。

为了明确建筑方案是否能够获得审批,业主可以向建筑主管部门提前申请咨询意见,如果获得肯定性答复(Bauvorbescheid),即在一定期限内按照计划准备正式的建筑方案。建筑方案一旦获得审批,有效期通常是两年到三年,在一定条件下可以申请再延长一到两年,在此期间内,业主积极应安排建筑设计和施工,保证建筑方案如期履行。

德国建筑规划法律介绍

德国建筑规划法律规范属于建筑公法的范畴,主要法律依据包括联邦层面颁布的德国《国土规划法》(Raumordnungsgesetz, ROG)、德国《建筑法典》(BauGB)、德国《建筑利用法》(BauNVO)、德国《规划绘制法》,以及各联邦州制定的州建筑法(Landesbauordnungen)和各个市镇制定的与建筑法有关的自治规章(Satzungen)。

不同层级的建筑规划主管部门在各自的管辖范围内制定本辖区的建筑规划。德国联邦国土规划部制定全国范围内的国土规划(Raumordnung),州级国土主管部门制定本州的州级规划(Landesplanung)和本州较大区域内的区域规划(Regionalplanung),市镇制定本辖区内的用地规划(Flächennutzungsplanung, FNP),以上各类规划都是面积较大的长期规划,具有功能定向的性质,如果针对某个地块上产生了具体的建筑意向,市镇级别的建筑主管部门通常会制定一个中短期的建筑规划(Bebauungsplanung, BBP)。实务中比较常见的是用地规划和建筑规划,下面分别予以详述。

用地规划(FNP)是在较长时间内对整个市镇范围内的土地使用所做的规划,是规划程序的第一步,主要内容是区分建筑用地和非建筑用地,根据建筑密度划定住宅面积,根据土地的种类和位置划定商业用地和混合用地,规划重要公路、绿地和农业用地等等。用地规划的有效期通常是15年,面积大概3公顷左右。用地规划的主要目的是使公众了解土地用途,并不是针对特定对象的具体行政行为,对个人不产生直接的法律效果,因此个人而言,即使对用地规划的内容有异议,也不能通过诉讼手段要求变更;但是对行政部门而言,在制订建筑规划时,或者决定是否批准某个建筑方案时,用地规划是有法律约束力的。在用地规划修订时,公众可以通过公示讨论(öffentliche Auslegung)的途径,对用地规划的内容予以干预,经过这个阶段之后,用地规划一旦经上级主管部门批准并在地方媒体上公布,即发生法律效力。

建筑规划(BBP)与用地规划(FNP)在法律意义上最大的区别,是建筑规划会发生法律效力,因此特定主体如果认为建筑规划妨碍了自身的权利,可以通过行政诉讼的手段予以干预。建筑规划通常是在用地规划的基础上制定的,但是在市镇当局需要对某个地块用地用途做出重大调整时,一般会同时修订用地规划和建筑规划。建筑规划会对特定地块的建筑对象做出详细规定,主要内容通常包括四个方面:(一)建筑用途,例如住宅、商业、工业,等等;(二)建筑容量,例如建筑物地基面积与用地的最大比例(GRZ Grundflächenzahl)、建筑物各层总面积与用地的最大比例(GFZ Geschossflächenzahl)、建筑物空间与用地的最大比例(BMZ Baumassenzahl)、楼层数量(Zahl der Vorgeschosse);(三)用地面积,通常是用图示的形式标明建筑物划线、建筑边界和最小间距,等等;(四)土地开发(Erschließung)的资金保障,这里主要是指街道、广场、绿地等公共设施的建设,通常由公共财政负担10%以上的金额,其余部分需由土地所有者承担,而供水、供电、供热、供气等开发项目通常由土地所有人自行承担,再此是不做考虑的。上述四方面的内容完备的建筑规划(qualifizierter Bebauungsplan),才能发生法律效力,否则将被称为简易的建筑规划(einfacher Bebauungsplan),暂时不会发生法律效力。

此外,作为对建筑规划一般形式的补充,还存在一些特殊形式的建筑规划,例如,市镇当局为了开发住宅区或完成供暖、供电、排污等市政设施,与私人建筑公司签署的城镇建设合同(städtebaulicher Vertrag),或者私人投资者为了开发特定的不动产项目,向市镇当局提交的计划开发方案(VEP Vorhaben und Erschließungsplan),此类方案如被批准,将被视为建筑规划的组成部分,如开发商未能按照计划履行开发方案,建筑规划将被撤销,开发商也不能要求赔偿损失。

用地规划或建筑规划如果正处于修订阶段,为了保证规划的制订不被干扰,市镇当局可以针对特定区域做出在一定期限内禁止修改的决定(Änderungssperre),在此期间内一切要求设立、消除、改建等建筑措施的申请都会被驳回,此类决定会通过在当地的媒体上公示发生法律效力,在土地登记簿中的公共土地负担项目中对此会有所记载,在涉及房地产项目开发时尤其应该留意。禁止修改决定的时效通常是两年,最多可以延长为四年,土地使用权人如果因此遭受损失,有权要求获得官方赔偿。

市镇当局如果还未通过上述禁止修改的决定,为了保证规划的正常修订,还可以要求在一年内暂停审批规划区域内的一切建筑计划申请(Zurückstellung von Baugesuchen),在实施房地产开发项目时,还需提前预见此类政策风险。

德国建造工程合同法介绍

德国建筑业市场经过多年发展,形成了一套由政府监管与行业自律相结合的,较为完善的法律体系。相对于政府部门对建造活动的审批监管而言,德国的建造工程合同法涉及的是平等主体之间的法律关系,因为也称为私法意义上的建筑法或建筑私法(privates Baurecht),其中建造工程合同是建筑私法的核心内容,它调整的是建筑物从勘察设计、建筑施工到竣工验收过程中参与主体之间的私法合同关系。在建造工程的不同阶段,因为需要承担不同任务的多种合同主体介入其中,所以同一建筑项目可能涉及若干不同类型的建造工程合同。

一、德国建造工程合同的主体和类型

业主(Bauherr)在建造工程合同中具有主导地位,通常情况下拥有建造地块的土地所有权或使用权。业主一般会直接参与到建造的各个阶段,自行委托建筑设计、建筑管理和建筑施工等单位,同时需要处理与建筑主管部门的关系,负责申请建筑许可和发布公示,确保建造工程的各个阶段符合法律规定。

业主也可以将建筑项目委托给一个总管理人(Generalmanager/ Generalunternehmer),由它负责组织协调涉及、管理、施工等建造阶段的全部工作。总管理人可以自行完成所有工作,也可以将工程的一部分或全部工程分解承包给其他专业建造单位。

在勘察设计阶段,通常由专业的建筑设计师(Architekt)和建造工程师(Bauingenieur)负责完成设计图纸,协助业主将申请提交给建筑主管部门审批,并根据需要对设计图纸做出修改。这样的工程建造合同称为建筑设计合同(Architektenvertrag)。

在建筑施工阶段,通常由专门的建筑施工单位(Unternehmen)负责建筑方案的落实,由专业的建造管理人(Bauleiter)负责项目协调、文件管理、财务和施工监理、工程验收等环节。同一工程项目可以委托给一家或多家建筑施工单位和建造管理人,也可以由建设项目的总管理人分解发包给一家或多家建造单位。此处的工程建造合同称为建筑施工合同(Bauvertrag)。

根据德国合同法,建筑施工合同是一种承揽合同(Werkvertrag),也就是说合同履行需以完成特定的成果为标志,与一般的劳务合同(Dienstvertrag)不同,如果承揽人未按合同要求提供特定的成果,则不能以提供劳务为由主张报酬。比较而言,建筑设计合同也是一种承揽合同,但它同时又具备劳务合同的某些性质,因此是一种混合合同。

应该注意的是,上述合同主体的角色和合同类型并不是绝对的,在实践中往往会有交叉重叠,例如,建筑设计师和建造工程师也可能受业主委托负责后期建筑施工的监理和验收,而建筑施工单位也有可能受委托完成前期的勘察设计工作,因此上述合同类型主要具有参考意义。

在实践中还有一种国内比较常见的房地产开发商模式(Bauträgermodell)的建筑合同,即开发商设法取得一个地块的土地所有权,起草开发方案,将期房预售给购房者,再委托其他建造单位负责开发方案的执行,最终将新开发的房地产所有权转移给真正的业主。在这种模式下签订的合同称为房地产开发商合同(Bauträgervertrag),它兼具承揽合同、买卖合同和劳务合同等多种特征,受房地产开发特别法调整。

二、德国建造工程合同的法律依据

针对建筑设计师和建造工程师报酬,适用的法律依据主要是德国《建筑设计师和建造工程师报酬法》(HOAI),该法定义了地块勘察、项目准备、起草规划、审批规划、实施规划、施工发包准备、发包支持、项目监理、项目协调与文件记录共九类设计及咨询服务,并且为上述服务分别规定了法律强制的报酬区间,如果涉及同类房型的多个项目,报酬应当相应按照法定比例减免。

针对建筑施工阶段,如果涉及金额较低、内容简单的维修改建项目,例如更换门窗、粉刷墙壁、取暖改造等等,一般可以适用德国《民法典》第631条以下的承揽合同章节部分;如果建造项目涉及金额较高的扩建、改建、新建,甚至成片开发项目,合同当事人一般需要明确约定适用《建筑施工发包及合同通则》(VOB),或者约定适用《通则》的某些特定章节。

《通则》从结构上分为三个部分,VOB/A是建筑施工发包的一般规定,VOB/B是建筑施工的一般合同条款,VOB/C是建筑施工的技术规范。应该注意的是,该《通则》既不是联邦法律法规,也不是地方法规,而是业界在长期实践中逐渐积累形成的行业通则,因此,《通则》没有强制适用的法律效力,私人业主发包时可以自行决定是否适用《通则》的规定。但是,在公共招标的情况下,VOB/A是具有公共约束力的,并且根据德国《招标法》规定,项目预算超过五百万欧元的公共招标还需在国际范围内招标投标。根据VOB/A规定,发包可以分为公开招标、定向招标和无竞争发包三种形式,其中公开招标的形式最为严格,例如,招标通告需要通过公共媒体公开,投标截止期限不得少于10日,标书需在所有参与者到场的情况下开启、宣读和记录,宣布中标的期限不得超过30日。

针对房地产开发模式,德国联邦政府制定了《房地产经纪人和房地产开发商法》(MaBV)和《房地产开发商合同分期支付法》(AbschlagsV)等专门法规,重点规范服务提供者在房地产中介和开发活动中的担保义务、会计簿记义务、发票规范要求、信息真实义务和文件保管义务,以保证业主的资金安全和基本权益。

除了上述在整个德国联邦范围内适用的法律法规和行业通则以外,各个联邦州都制定有在当地适用的州级建筑法规(Landesbauordnung,LBO),在签订工程建造合同时,同样应该根据建造项目所在地对当地的州建筑法予以关注。

三、德国建造工程合同的基本内容

1、建造对象

建造工程合同通常都会明确而详细地阐明建造方案和对象,合同通常会附有建造图纸、施工条件、工程目录、招标文件、工期方案和付款方案等文件,这些都将作为建造工程合同的重要组成部分。

2、工程款项的计算方式

根据工程款项金额和工程复杂程度不同,合同可以约定不同的款项支付模式。针对金额较低工程简单的项目,建造工程合同通常会约定一个固定价格(Pauschalpreis);如果工程金额较高,且工程内容复杂,建造工程合同通常会约定单位计价模式(Einheitspreis),即根据具体工程对象的长度、面积、容积、重量、个数等单位,计算工程报酬,这也是在实践中最常用的计价模式;此外,还有一种以小时单位计算全部工程活动的计价模式,为了防止承揽单位随意拖延时间损害业主利益,《建筑施工发包及合同通则》对按时计价有严格规定,提出按时计价建议的建造单位,有义务对工程计时做出严格的文档记录,且在发生争议时负有举证责任。

3、提供担保(Sicherheit)

建造工程合同根据实际需要,可以约定由业主向承揽单位提供担保,保证工程款项的顺利支付,也可以约定由承揽单位向业主提供担保,保证工程的建造活动的顺利履行,且需符合法律和合同约定,以及保证建筑质量符合有关规定。担保通常是以保证的形式做出的,例如银行担保或第三人连带担保,也可以约定由一方提供担保金或抵押物。

根据德国《民法典》第648条和第648a条,施工单位可以要求业主提供抵押担保(Sicherungshypothek)和建筑手工业担保(Bauhandwersicherung),预防在业主资金不足的情况下,能够照常支付工程款项。

《建筑施工发包及合同通则》对担保条款有详细的规定,例如业主支付预付款时,可以要求施工单位对业主支付的预付款提供担保(Vorauszahlungsbürgeschaft),防止施工单位意外破产延误工期;业主支付阶段工程款时,可以要求施工单位提供分期付款担保(Abschlagszahlungsbürgschaft),以保证工程施工符合规定;此外,业主还可以要求施工单位提供合同履行担保(Vertragserfüllungsbürgeschaft)和质量保证担保(Gewährleistungsbürgeschaft)。根据《建筑施工发包及合同通则》,业主支付每期工程款时,可以提取10%作为保证金,但是提取的保证金总额不得超过工程款项总额的5%,且保证金需存在特定的银行帐户上,不得随意挪用。

4、工程验收(Abnahme)

工程的验收在工程建造合同中有重要的法律意义,根据德国《民法典》对承揽合同章节的规定,完成验收之日,意味着承揽人有权要求支付报酬;意味着建造物的风险从承揽人转移到委托人,承揽人不再承担风险;完成验收之日也是承揽人质量担保期限的起算点;验收完成还意味着瑕疵举证责任的转移,验收之前承揽人有义务证明建造物不存在瑕疵,验收之后委托人认为存在瑕疵的,需自行承担举证责任。

根据德国《民法典》第640条,委托人仅对最终成果有验收义务,不可部分验收(Teilabnahme)。在存在轻微瑕疵的情况下,委托人不可拒绝验收,如果委托人因轻微瑕疵而拒绝验收,承揽人可设定一个合理的验收期限,到期后自动视为承揽人接受验收。

《建筑施工发包及合同通则》对验收规定的更为详细,且更符合大型建造工程的实际需要,例如,《通则》规定可以阶段性验收,建造单位提出验收要求的,业主应该在12个工作日之内完成验收;业主未及时完成验收,或业主对建造物实际使用超过6个工作日的,视为实际接受验收。

5、质量保证(Gewährleistung)

根据德国《民法典》,承揽人对建造物自身承担质量保证的期限是五年,对地上施工作业的质保期限是两年,供暖设备的质保期限是两年。

《建筑施工发包及合同通则》对质量保证期限略有不同,规定建造物质保期限为四年,供暖设备为两年,工业用途的为一年。根据《通则》,如果工程前期阶段存在瑕疵,业主对瑕疵理应之情,或建造单位向业主明确指出瑕疵,而业主还是坚持继续施工的,建造单位则不必对此瑕疵承担质量保证责任。

德国房产所有权的法律形式

在德国的房产从建筑形式上可以分为别墅(Haus)和多户楼房(Mehrfamilienhaus)。别墅按照住宅单元的数量,又可分为单户别墅(Einfamilienhaus)、双户别墅(Doppelhaus)和联排别墅(Reihenhaus),对于别墅的每个居住单元来说,如果有独立存在的墙体和进出门户,并且具备单独的土地所有权或使用权,从法律意义上即可以认定房主享有建筑物的单独所有权(Alleineigentum)。如果别墅的各个居住单元之间共用共同的隔墙,对此类建筑的所有权则不能称为单独所有权,而是与多户楼房一样,称为建筑物区分所有权(Wohnungseigentum),此类建筑称为区分所有权的建筑(Eigentumswohnung)。

在德国大部分房产都属于区分所有权的建筑,牵涉到多个所有权人之间的共同所有法律关系,因此在实践中建筑物区分所有权的法律意义也更为重要。德国的建筑物区分所有权的主要内容是由德国《建筑物区分所有权法》(WEG)规定的。

根据法律规定,建筑物的区分所有权可以分为共同所有权(Gemeinschaftseigentum)和特别所有权(Sondereigentum)。共同所有权包括建筑物的共有部分,例如地基、屋顶、楼道、取暖设备,等等,由建筑物的共同所有权人按照比例享有共同的权利,分担共同的义务。建筑物在共有部分以外的部分,则由各个建筑物区分所有权人各自单独所有,通常包括住房、单独的地下室、车库等部分。

对区分所有权建筑的房主而言,最重要的法律文件是划分声明(Teilungserklärung)。该文件明确了建筑物共同所有的部分和特别所有部分的划分界限,规定了各个所有权人对共同部分的份额。此外,划分声明还规定了具体住户对共有部分的特别使用权(Sondernutzungsrecht)、建筑物维护费的分担,使用规范,在业务委员会的投票表决权(通常是按照共有部分的份额,或一户一票),等等。在德国购买房产,如果房产是与其他产权人共同所有的,应该注意划分声明的内容,特别应该留意费用的分担是否是按照共同所有权的份额划分的?投票权的规定是否合理?特别使用权的规定是否影响其他住户?建筑物是否有商业用途,是否影响其他住户?划分图纸是否符合建筑审批和建筑规划?是否需要主管部门的事后审批?建筑物的维护费用份额是否已经由卖方缴足?是否需要买家以后分摊高额的维修费用?

如果您在德国购房时遇到上述疑问,欢迎随时向我们提出咨询。

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