德国建筑业市场经过多年发展，形成了一套由政府监管与行业自律相结合的，较为完善的法律体系。相对于政府部门对建造活动的审批监管而言，德国的建造工程合同法涉及的是平等主体之间的法律关系，因为也称为私法意义上的建筑法或建筑私法（privates Baurecht），其中建造工程合同是建筑私法的核心内容，它调整的是建筑物从勘察设计、建筑施工到竣工验收过程中参与主体之间的私法合同关系。在建造工程的不同阶段，因为需要承担不同任务的多种合同主体介入其中，所以同一建筑项目可能涉及若干不同类型的建造工程合同。

一、德国建造工程合同的主体和类型

业主（Bauherr）在建造工程合同中具有主导地位，通常情况下拥有建造地块的土地所有权或使用权。业主一般会直接参与到建造的各个阶段，自行委托建筑设计、建筑管理和建筑施工等单位，同时需要处理与建筑主管部门的关系，负责申请建筑许可和发布公示，确保建造工程的各个阶段符合法律规定。

业主也可以将建筑项目委托给一个总管理人（Generalmanager/ Generalunternehmer），由它负责组织协调涉及、管理、施工等建造阶段的全部工作。总管理人可以自行完成所有工作，也可以将工程的一部分或全部工程分解承包给其他专业建造单位。

在勘察设计阶段，通常由专业的建筑设计师（Architekt）和建造工程师（Bauingenieur）负责完成设计图纸，协助业主将申请提交给建筑主管部门审批，并根据需要对设计图纸做出修改。这样的工程建造合同称为建筑设计合同（Architektenvertrag）。

在建筑施工阶段，通常由专门的建筑施工单位（Unternehmen）负责建筑方案的落实，由专业的建造管理人（Bauleiter）负责项目协调、文件管理、财务和施工监理、工程验收等环节。同一工程项目可以委托给一家或多家建筑施工单位和建造管理人，也可以由建设项目的总管理人分解发包给一家或多家建造单位。此处的工程建造合同称为建筑施工合同（Bauvertrag）。

根据德国合同法，建筑施工合同是一种承揽合同（Werkvertrag），也就是说合同履行需以完成特定的成果为标志，与一般的劳务合同（Dienstvertrag）不同，如果承揽人未按合同要求提供特定的成果，则不能以提供劳务为由主张报酬。比较而言，建筑设计合同也是一种承揽合同，但它同时又具备劳务合同的某些性质，因此是一种混合合同。

应该注意的是，上述合同主体的角色和合同类型并不是绝对的，在实践中往往会有交叉重叠，例如，建筑设计师和建造工程师也可能受业主委托负责后期建筑施工的监理和验收，而建筑施工单位也有可能受委托完成前期的勘察设计工作，因此上述合同类型主要具有参考意义。

在实践中还有一种国内比较常见的房地产开发商模式（Bauträgermodell）的建筑合同，即开发商设法取得一个地块的土地所有权，起草开发方案，将期房预售给购房者，再委托其他建造单位负责开发方案的执行，最终将新开发的房地产所有权转移给真正的业主。在这种模式下签订的合同称为房地产开发商合同（Bauträgervertrag），它兼具承揽合同、买卖合同和劳务合同等多种特征，受房地产开发特别法调整。

二、德国建造工程合同的法律依据

针对建筑设计师和建造工程师报酬，适用的法律依据主要是德国《建筑设计师和建造工程师报酬法》（HOAI），该法定义了地块勘察、项目准备、起草规划、审批规划、实施规划、施工发包准备、发包支持、项目监理、项目协调与文件记录共九类设计及咨询服务，并且为上述服务分别规定了法律强制的报酬区间，如果涉及同类房型的多个项目，报酬应当相应按照法定比例减免。

针对建筑施工阶段，如果涉及金额较低、内容简单的维修改建项目，例如更换门窗、粉刷墙壁、取暖改造等等，一般可以适用德国《民法典》第631条以下的承揽合同章节部分；如果建造项目涉及金额较高的扩建、改建、新建，甚至成片开发项目，合同当事人一般需要明确约定适用《建筑施工发包及合同通则》（VOB），或者约定适用《通则》的某些特定章节。

《通则》从结构上分为三个部分，VOB/A是建筑施工发包的一般规定，VOB/B是建筑施工的一般合同条款，VOB/C是建筑施工的技术规范。应该注意的是，该《通则》既不是联邦法律法规，也不是地方法规，而是业界在长期实践中逐渐积累形成的行业通则，因此，《通则》没有强制适用的法律效力，私人业主发包时可以自行决定是否适用《通则》的规定。但是，在公共招标的情况下，VOB/A是具有公共约束力的，并且根据德国《招标法》规定，项目预算超过五百万欧元的公共招标还需在国际范围内招标投标。根据VOB/A规定，发包可以分为公开招标、定向招标和无竞争发包三种形式，其中公开招标的形式最为严格，例如，招标通告需要通过公共媒体公开，投标截止期限不得少于10日，标书需在所有参与者到场的情况下开启、宣读和记录，宣布中标的期限不得超过30日。

针对房地产开发模式，德国联邦政府制定了《房地产经纪人和房地产开发商法》（MaBV）和《房地产开发商合同分期支付法》（AbschlagsV）等专门法规，重点规范服务提供者在房地产中介和开发活动中的担保义务、会计簿记义务、发票规范要求、信息真实义务和文件保管义务，以保证业主的资金安全和基本权益。

除了上述在整个德国联邦范围内适用的法律法规和行业通则以外，各个联邦州都制定有在当地适用的州级建筑法规（Landesbauordnung，LBO），在签订工程建造合同时，同样应该根据建造项目所在地对当地的州建筑法予以关注。

三、德国建造工程合同的基本内容

1、建造对象

建造工程合同通常都会明确而详细地阐明建造方案和对象，合同通常会附有建造图纸、施工条件、工程目录、招标文件、工期方案和付款方案等文件，这些都将作为建造工程合同的重要组成部分。

2、工程款项的计算方式

根据工程款项金额和工程复杂程度不同，合同可以约定不同的款项支付模式。针对金额较低工程简单的项目，建造工程合同通常会约定一个固定价格（Pauschalpreis）；如果工程金额较高，且工程内容复杂，建造工程合同通常会约定单位计价模式（Einheitspreis），即根据具体工程对象的长度、面积、容积、重量、个数等单位，计算工程报酬，这也是在实践中最常用的计价模式；此外，还有一种以小时单位计算全部工程活动的计价模式，为了防止承揽单位随意拖延时间损害业主利益，《建筑施工发包及合同通则》对按时计价有严格规定，提出按时计价建议的建造单位，有义务对工程计时做出严格的文档记录，且在发生争议时负有举证责任。

3、提供担保（Sicherheit）

建造工程合同根据实际需要，可以约定由业主向承揽单位提供担保，保证工程款项的顺利支付，也可以约定由承揽单位向业主提供担保，保证工程的建造活动的顺利履行，且需符合法律和合同约定，以及保证建筑质量符合有关规定。担保通常是以保证的形式做出的，例如银行担保或第三人连带担保，也可以约定由一方提供担保金或抵押物。

根据德国《民法典》第648条和第648a条，施工单位可以要求业主提供抵押担保（Sicherungshypothek）和建筑手工业担保（Bauhandwersicherung），预防在业主资金不足的情况下，能够照常支付工程款项。

《建筑施工发包及合同通则》对担保条款有详细的规定，例如业主支付预付款时，可以要求施工单位对业主支付的预付款提供担保（Vorauszahlungsbürgeschaft），防止施工单位意外破产延误工期；业主支付阶段工程款时，可以要求施工单位提供分期付款担保（Abschlagszahlungsbürgschaft），以保证工程施工符合规定；此外，业主还可以要求施工单位提供合同履行担保（Vertragserfüllungsbürgeschaft）和质量保证担保（Gewährleistungsbürgeschaft）。根据《建筑施工发包及合同通则》，业主支付每期工程款时，可以提取10%作为保证金，但是提取的保证金总额不得超过工程款项总额的5%，且保证金需存在特定的银行帐户上，不得随意挪用。

4、工程验收（Abnahme）

工程的验收在工程建造合同中有重要的法律意义，根据德国《民法典》对承揽合同章节的规定，完成验收之日，意味着承揽人有权要求支付报酬；意味着建造物的风险从承揽人转移到委托人，承揽人不再承担风险；完成验收之日也是承揽人质量担保期限的起算点；验收完成还意味着瑕疵举证责任的转移，验收之前承揽人有义务证明建造物不存在瑕疵，验收之后委托人认为存在瑕疵的，需自行承担举证责任。

根据德国《民法典》第640条，委托人仅对最终成果有验收义务，不可部分验收（Teilabnahme）。在存在轻微瑕疵的情况下，委托人不可拒绝验收，如果委托人因轻微瑕疵而拒绝验收，承揽人可设定一个合理的验收期限，到期后自动视为承揽人接受验收。

《建筑施工发包及合同通则》对验收规定的更为详细，且更符合大型建造工程的实际需要，例如，《通则》规定可以阶段性验收，建造单位提出验收要求的，业主应该在12个工作日之内完成验收；业主未及时完成验收，或业主对建造物实际使用超过6个工作日的，视为实际接受验收。

5、质量保证（Gewährleistung）

根据德国《民法典》，承揽人对建造物自身承担质量保证的期限是五年，对地上施工作业的质保期限是两年，供暖设备的质保期限是两年。

《建筑施工发包及合同通则》对质量保证期限略有不同，规定建造物质保期限为四年，供暖设备为两年，工业用途的为一年。根据《通则》，如果工程前期阶段存在瑕疵，业主对瑕疵理应之情，或建造单位向业主明确指出瑕疵，而业主还是坚持继续施工的，建造单位则不必对此瑕疵承担质量保证责任。