德国建筑规划法律规范属于建筑公法的范畴,主要法律依据包括联邦层面颁布的德国《国土规划法》(Raumordnungsgesetz, ROG)、德国《建筑法典》(BauGB)、德国《建筑利用法》(BauNVO)、德国《规划绘制法》,以及各联邦州制定的州建筑法(Landesbauordnungen)和各个市镇制定的与建筑法有关的自治规章(Satzungen)。
不同层级的建筑规划主管部门在各自的管辖范围内制定本辖区的建筑规划。德国联邦国土规划部制定全国范围内的国土规划(Raumordnung),州级国土主管部门制定本州的州级规划(Landesplanung)和本州较大区域内的区域规划(Regionalplanung),市镇制定本辖区内的用地规划(Flächennutzungsplanung, FNP),以上各类规划都是面积较大的长期规划,具有功能定向的性质,如果针对某个地块上产生了具体的建筑意向,市镇级别的建筑主管部门通常会制定一个中短期的建筑规划(Bebauungsplanung, BBP)。实务中比较常见的是用地规划和建筑规划,下面分别予以详述。
用地规划(FNP)是在较长时间内对整个市镇范围内的土地使用所做的规划,是规划程序的第一步,主要内容是区分建筑用地和非建筑用地,根据建筑密度划定住宅面积,根据土地的种类和位置划定商业用地和混合用地,规划重要公路、绿地和农业用地等等。用地规划的有效期通常是15年,面积大概3公顷左右。用地规划的主要目的是使公众了解土地用途,并不是针对特定对象的具体行政行为,对个人不产生直接的法律效果,因此个人而言,即使对用地规划的内容有异议,也不能通过诉讼手段要求变更;但是对行政部门而言,在制订建筑规划时,或者决定是否批准某个建筑方案时,用地规划是有法律约束力的。在用地规划修订时,公众可以通过公示讨论(öffentliche Auslegung)的途径,对用地规划的内容予以干预,经过这个阶段之后,用地规划一旦经上级主管部门批准并在地方媒体上公布,即发生法律效力。
建筑规划(BBP)与用地规划(FNP)在法律意义上最大的区别,是建筑规划会发生法律效力,因此特定主体如果认为建筑规划妨碍了自身的权利,可以通过行政诉讼的手段予以干预。建筑规划通常是在用地规划的基础上制定的,但是在市镇当局需要对某个地块用地用途做出重大调整时,一般会同时修订用地规划和建筑规划。建筑规划会对特定地块的建筑对象做出详细规定,主要内容通常包括四个方面:(一)建筑用途,例如住宅、商业、工业,等等;(二)建筑容量,例如建筑物地基面积与用地的最大比例(GRZ Grundflächenzahl)、建筑物各层总面积与用地的最大比例(GFZ Geschossflächenzahl)、建筑物空间与用地的最大比例(BMZ Baumassenzahl)、楼层数量(Zahl der Vorgeschosse);(三)用地面积,通常是用图示的形式标明建筑物划线、建筑边界和最小间距,等等;(四)土地开发(Erschließung)的资金保障,这里主要是指街道、广场、绿地等公共设施的建设,通常由公共财政负担10%以上的金额,其余部分需由土地所有者承担,而供水、供电、供热、供气等开发项目通常由土地所有人自行承担,再此是不做考虑的。上述四方面的内容完备的建筑规划(qualifizierter Bebauungsplan),才能发生法律效力,否则将被称为简易的建筑规划(einfacher Bebauungsplan),暂时不会发生法律效力。
此外,作为对建筑规划一般形式的补充,还存在一些特殊形式的建筑规划,例如,市镇当局为了开发住宅区或完成供暖、供电、排污等市政设施,与私人建筑公司签署的城镇建设合同(städtebaulicher Vertrag),或者私人投资者为了开发特定的不动产项目,向市镇当局提交的计划开发方案(VEP Vorhaben und Erschließungsplan),此类方案如被批准,将被视为建筑规划的组成部分,如开发商未能按照计划履行开发方案,建筑规划将被撤销,开发商也不能要求赔偿损失。
用地规划或建筑规划如果正处于修订阶段,为了保证规划的制订不被干扰,市镇当局可以针对特定区域做出在一定期限内禁止修改的决定(Änderungssperre),在此期间内一切要求设立、消除、改建等建筑措施的申请都会被驳回,此类决定会通过在当地的媒体上公示发生法律效力,在土地登记簿中的公共土地负担项目中对此会有所记载,在涉及房地产项目开发时尤其应该留意。禁止修改决定的时效通常是两年,最多可以延长为四年,土地使用权人如果因此遭受损失,有权要求获得官方赔偿。
市镇当局如果还未通过上述禁止修改的决定,为了保证规划的正常修订,还可以要求在一年内暂停审批规划区域内的一切建筑计划申请(Zurückstellung von Baugesuchen),在实施房地产开发项目时,还需提前预见此类政策风险。