在德国无论是建筑的新建还是改建,均需准备建筑方案(BVH Bauvorhaben)。建筑方案的法律依据主要是各联邦州制订的建筑法规(LBO)和相关的单行法规,例如建筑申请文件法(BauVorlV)、车库及停车位法(GStV)、建筑技术检测法(BauPrüfV),等等,以及建筑监督主管部门所指定的各种建筑技术标准(DIN-Normen)。
建筑方案的内容,主要涉及建筑间距、承重及支撑部位的设置、楼梯、逃生通道及门窗的设置、房间的设置、对购物中心、厂房等特别用途建筑的技术要求等方面的内容。通常需要提交的材料有:从国土登记簿中(Kataster)获取的建筑位置图(Lageplan)、建筑设计草图(Bauzeichnungen)、建筑方案的文字描述、商业建筑的未来运营方案、地基稳固性证明(Standsicherheitsnachweis)、隔热、隔音、防火的技术证明、土地排污证明、建筑规划中的建筑面积、层数、容积率等关键参数,等等。
根据联邦建筑法典,原则上只要建筑方案符合既有的用地规划(FNP)和建筑规划(BBP),建筑规划已经完备(qualifizierter Bebauungsplan),且建筑方案不违反公众和私人权利的,当事人即有权委托专业人士制定建筑方案,申请建筑审批(Baugenehmigung)。如果建筑计划用地上还未制定出相应的建筑规划,即规划外用地的情况,在满足下列条件的前提下,也可制定建筑方案,申请建筑审批:
(一)建筑方案的制定需经公众参与和主管部门参与;
(二)建筑方案预计不会与即将制订的建筑规划发生抵触;
(三)申请人及其可能的法律继任者对建筑方案符合规划需做出书面保证;
(四)所涉地块的道路开发有所保障。
对建筑方案的审批,德国建筑法采取了核准制与备案制相结合的行政审批制度。具体程序流程由各联邦州制订自行的建筑程序法(BauVerfVO)规定。根据建筑对象复杂程度不同,基本上可以将建筑审批程序分为四类:
(一)无需备案和审批(verfahrensfrei):通常是针对依附于现有建筑物的小型附属建筑,建筑对象的面积通常小于10-30平米,例如车库、卫生间等设施,虽然此类建筑既不必备案也无需审批,还是需要遵守其他相关的建筑法律规定;
(二)无需审批但需备案(genehmigungsfrei):如果建筑对象所在地已经制订有建筑规划,或即将制订规划,且建筑方案符合规划的,业主只需将有关文件提交给建筑审批主管部门,如主管部门在法定期限内未表示拒绝,即可开工实施建筑方案;
(三)建筑审批简化程序(vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren):通常是针对小型住宅及其附属建筑,申请人需按正式程序的要求提交申请文件,但是建筑主管部门对申请的审查范围有所简化;
(四)正式的建筑审批程序(umfassendes Baugenehmigungsverfahren):除上述三类程序涉及的建筑类型以外,均需经正式程序审批,特别是高层建筑,特种建筑,建筑主管部门会对建筑方案做全面的审查。
为了明确建筑方案是否能够获得审批,业主可以向建筑主管部门提前申请咨询意见,如果获得肯定性答复(Bauvorbescheid),即在一定期限内按照计划准备正式的建筑方案。建筑方案一旦获得审批,有效期通常是两年到三年,在一定条件下可以申请再延长一到两年,在此期间内,业主积极应安排建筑设计和施工,保证建筑方案如期履行。